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上合示范区建设方案发布 传化智联助力打造对外开放新高地_同花顺经济网

“华住、锦江、如?#19994;?#24040;头们确实很庞大,我们算是另辟蹊径,或许也能打出一片天地。”

壹隅生活:“用希诺来另辟蹊径,或许能打出一片天地。”

【环球旅讯】在环球旅讯11月底拜访广州壹隅?#39057;?#31649;理有限公司(下称“壹隅生活”)董事长郭汉雄和CEO殷乾元时,二位办公桌或茶桌上醒目的地方都放着一袋罗汉果。

“最近经常看项目谈合同,得喝一点。”殷乾元解释完,又立马埋头跟同事拿着物业图?#25945;?#35770;,“开间平面多少间房”、“多少间是暗房”、“建筑消?#20048;?#40784;全吗”等问题接踵抛出。

之所以繁忙,既是因为近期壹隅生活力推旗下?#25918;?ldquo;希诺”,吸引了不少业主咨询,也是因为希诺的旗舰店于11月30日开业,在这之前,殷乾元还不时要到?#39057;?#21435;监督检查。

目前,希诺开业了3家门店。这家位于广州最繁华商业区之一北京路的旗舰店将前台、餐厅、?#21830;ā?#21150;公会客区、健身房、洗衣房、厨房等公区融合在一起,避免了不必要的空间浪费,提高了坪效,最符合郭汉雄和殷乾元的思路。

希诺的公共空间

?#34892;┚频?#30340;公区和房间还越做越大,坪效越来越低,亏钱是必然的,最后买单的还是投资人。”郭汉雄是个典型的潮汕商人,对商业的本质看得很透,那就是要有合理可观的投资回报。

2006年,郭汉雄创立迎商?#39057;輳?0年之后,成立迎商?#39057;?#38598;团。2018年,壹隅生活成立并管理迎商、希诺两个?#25918;啤V两瘢?#22777;隅生活管理的20多家?#39057;?#26080;一亏损。

但20多家?#39057;?#30340;规模在国内只能称为?#34892;?#37202;管公司。?#34892;?#37202;管公司几乎?#27982;?#20020;着扩张速度慢、租金涨了但房价难提升、合同期临近业主不愿翻新升级、?#39057;?#25237;资人和职业经理人在管理上的冲突、头部?#39057;?#38598;团压迫生存空间等各种挑?#20581;?/p>

、一二线城市?#39057;?#20379;大于求等市场变化,以及华南地区?#39057;?#24066;场本身的独特性,华南?#34892;?#37202;管公司前方更加黑暗。希诺的出现,希望为华南?#34892;?#37202;管公司提供一个解决方案。

另辟蹊径,但也不容易

“迎?#22363;?#26399;还没想到要跑马圈地,只做直营所以做得很累。2017年左右开始做?#29992;耍?#20294;从上到下思维和管理模式很难转变,效果不大。”郭汉雄思考过后,于2018年开始打造希诺这个?#25918;疲?#24182;从管理模?#20581;?#20135;?#33539;?#20301;等方面重新进行打磨。

希诺重点瞄准客房数量在50-100间的?#34892;?#20307;量?#39057;輳?#24182;且?#26377;?#20102;迎商的思路,开业?#39057;?#22343;地处核心商圈,许多临近地铁口,对位置的要求?#37327;獺?/p>

当初在思考希诺的定位时,郭汉雄观察到,市场中?#39057;?#23458;房数在80间以下的中高?#21496;频昶放迫?#26159;空白,同时华南地区的个体小商户多而分散,投资人手中的闲余?#26102;?#26377;限,?#35789;?#25569;一些核心商圈的?#34892;?#29289;业。郭汉雄?#21448;?#30475;到了机会。

但市场的空白也意味着存在痛点。郭汉雄称,这类?#34892;?#20307;量的物业基本在老旧的综合楼里。广州北京路步行街的旗舰店就是如此,坐落在北京路一个商业楼的4-6层。

回想当初,郭汉雄觉得不容?#20303;?ldquo;在这些市?#34892;?#30340;老物业中,办理?#39057;?#33829;业执照、施工许可证、消?#20048;?#31561;证件需要解决的前期问题非常复杂。为了?#20048;?#25200;民,我们需要灵活调整施工时间。碰到个别邻里左右因为施工吵闹来投诉,我们只能出面调解,挨家挨户送水果篮。”

同时,这些核心商圈的物业租金高,只有严控运营成本、提高坪效,才能产生可观的利润,这也是为什么希诺将公共空间融合在一起的原因。

不过,环球旅讯记者观察到,物业的性?#23454;?#33268;部分房间或空间较小、或采光稍弱、或转角较多,需要花更多心思在物业改造上。例如广州北京路步行街店中,走廊尽头的房间较小,于是希诺将其改造成榻榻米,并开大的玻璃窗提高房内亮度,还能看到北京路的?#21543;?#27575;乾元说,这个房间还变成了“网红房”。

殷乾元介绍,希诺的单房投资成本为12万元,运营成本为120-140元/间/天,租金150-200元/间/天,房价在400-700元的范围内,投资回报周期为3年左右。

目前希诺的平均入住率在85%以上,RevPAR超过400元,希诺首店全年平均入住率93%,而新开业的标杆店第一周的平均入住率更是高达97%。

“华住、锦江、如?#19994;?#24040;头们确实很庞大,我们算是另辟蹊径,或许也能打出一片天地。”殷乾元说。

做?#39057;輳?#20301;置和产品是核心

随着?#39057;?#38598;团巨头们的日益强大,?#34892;?#37202;管公司在资金、人才、?#25918;啤?#20250;员、渠道、IT都缺乏优势,生存空间不断被压缩。

然而在郭汉雄眼中,?#39057;?#19994;首要考虑的应是“位置,位置,还是位置”。

郭汉雄预估,3年半以内希诺争取开出110家门店,主要集中在粤港澳地区。广州集中布局越秀、天河、海珠、荔湾、白?#39057;?#26680;心城区。深圳集中布局南?#20581;?#31119;田、罗湖和宝安4个城区,除此还有其他城市的核心社区。

“商务?#39057;?#26412;质上还是个商业聚集的地方,需要选择商业人流最旺的地头。若选择所谓的下沉、城乡结合,带来的投资风险会非常大。”殷乾元非常直接。

之所以能拿下这些好位置的物业,还因为华南地区的商业环境特殊。许多?#39057;?#38598;团虽大,在华南地区的?#24179;?#20063;不那么顺利。

殷乾元曾任开元曼居总经理,他对不同市场的比喻很生动。“大型?#39057;?#38598;?#35834;鈉放啤T、会员等空中部队很强,主要辐射地区的经济态势以国有、集体经济为主,许多投资人是大型企业,会主动找?#39057;?#38598;团?#29992;恕?#20294;华南地区许多是民间?#26102;荊?#38656;要地面部队?#31908;?#20316;战,一个一个寻找、洽谈。酒管公司总部不在华?#24076;?#24456;难深入市场并最终拿到物业,但在本地组建团队成本太高,管理方式也容易水土?#29615;?rdquo;

殷乾元认为,除了位置,其次就是产品。希诺的房间价格与亚朵相近,比麗枫、全季还要高,但消费者对希诺的?#25918;迫现?#24230;稍弱,然而,殷乾元并不担心。一来是因为希诺的目标用户是在同龄人中收入处于中上水平的年轻人,二来是对希诺产品?#34892;?#24515;。

“用户选?#39057;輳?#19981;一定是选?#25918;疲?#26368;终看的还是住得舒不舒服,睡得好不好,用的干不干净。我们的?#36130;?#26159;裸棉、?#35789;?#29992;品从荷兰进口,浴袍都卖出去了不少。而健身房、自助洗衣房,我们也会满足用户的必要需求,但没必要大做文章。?#34892;┚频?#21017;本末倒置,走进了误区。”

对?#39057;?#21019;新的不同看法

专注产?#32321;?#36523;,其他方面不大做文章,不代表跟不上时代。“社区会客厅”、新零售等新事物也在希诺中有所体现,但对这些新事物的理解不同,希诺的呈现也不同。

例如打造社区会客厅,亚朵也有类?#39057;南?#27861;。亚朵?#35789;既送?#28023;军曾表示,想把亚朵打造成社区?#34892;模?#36752;射附近3公里的?#29992;瘛?/p>

殷乾元表示,亚朵一般开在商业?#34892;模?#32780;希诺基?#24452;?#22312;社区周边,用户许多是附近?#29992;瘢?#26377;时候跟街道进行合作宣传,跟社区的连接会更加紧密。

社区会客厅还有另一层意思,在于在同一个商圈内密集开店,共享资源。例如,希诺在广州的北京路步行街已开业两家,还有一家正在筹?#31119;?#20114;相之间只相隔1公里左右,店长、保洁等资源可以共享,营销推广也可以一同筹备。对于?#29992;?#21830;而言,也是一个节约成本的方?#20581;?/p>

对于?#34892;┚频?#32780;言,密集开店有?#33267;?#30340;顾虑,但因为希诺单店规模小,殷乾元并不担忧。例如,北京路的3个希诺门店加起来共205个房间,数量上其实只相当于如今的很多200个房间的?#39057;輟?/p>

对?#39057;?#26032;零售的理解也跟同行不太一样,殷乾元认为希诺不是在做新零售,而更愿意将这个尝试称之为“生活馆”。

从呈现上来看,除了SKU少一些,其实希诺生活馆跟其他?#39057;?#26032;零售区别不大,同样是在?#39057;?#20869;取一块空间放上商品,供用户选购。但在殷乾元看来,目的却大不一样。希诺生活馆的远期定位更类似一个窗口,用于展示和互动,并且链接本地社区。

“?#39057;?#26159;个低频、低流量的地方。虽然用户逗留时间长,但卖的基本是跟旅游、住宿相关的东西,牙膏、枕头你一年能买多少?第一时间不是打开京东、?#21592;?#27604;价吗?所以最后不一定能赚回来。我们也卖东西,但目的不是赚钱,主要为?#25628;?#38271;用户在?#39057;?#30340;逗留时间,提升体验感,满足用户必要的生活需求,就足够了。”

但殷乾元也表示,华住的新零售尝试“客听”是另外一个故事。“首先上市公司需要新故事,且华住在另外一个体量级别,会员超过1亿,网上?#22363;?#20570;得很成功,如果以后有新品发布、预售体验,这些空间是个很好的?#25918;?#23637;示?#25945;ā?rdquo;

华南?#34892;?#37202;管公司将迎来至暗时刻

根据盈蝶咨询的《2018中国大住宿业发展报告?#32602;?#24191;东是?#39057;?#31867;住宿业设施最多的省份,拥有超过3万家?#39057;輟?79万间客房,比客房数排行第二的浙江超出82万间。

但如果看设施规模,北京、上海平均每个设施拥有74间客房,37%的客房分布在150间以上规模的设施中,北京仅30%的客房分布在70间以下的设施中,上海这一数字为28%。但广州40%、深圳39%的?#39057;?#23458;房数都在70间以下,整个广东省客房数在70间以下的?#39057;?#21344;40%。可以发现,?#34892;?#20307;量?#39057;?#24635;量庞大。

殷乾元分析,经济周期是波浪式前进的,华南地区走在改革开放的前沿,整个经济周期走在全国的前面,消费观已经从对奢华的崇尚中回归朴实。华南地区城市化建设早也留下了很多老旧的房子,对于壹隅生活来或者说是个好事,因为可以改造存量。但这些存量需要靠自己寻找,?#29615;?#20687;麗枫一样,在7天的基础上翻新。

郭汉雄分析,和迎商同期出现的?#39057;?#38598;团,大多签约的合同期12-15年。当年,租金低至20-30元/平米/月,如今已经升到80-100元/平米/月了。“可以说,现在的?#34892;?#37202;管公司基?#24452;?#22312;吃租金红利,当合同期结束,红利也就没了。”

希诺就是转型的尝?#28020;?#32780;且,因为曾经高星?#39057;?#38598;?#35834;难?#38518;,殷乾元对产品的讲究程度、精致程度更有经验,最终把精致和务实结合在希诺中。“其实现在的投资人已经在观察,也接受了希诺的产品理念,但处于‘看看产品觉得很?#31726;茫?#24819;想投?#31034;?#24471;有点贵’的状态,只有等现有经营?#39057;?#23436;全不赚钱的时候他们才会开窍。”

“估计明年下半年就是他们的至暗时刻。”殷乾元推测。

壹隅生活的另一个?#25918;?#36814;商也在寻求转变,尝试软?#25918;频?#20570;法。但这里所说的“软?#25918;?rdquo;与OYO、你好?#39057;?#31561;不是同一个物种。郭汉雄表示,迎商的软?#25918;?#26377;一定标准,至少门头、前台以及一个楼层需要硬?#27169;?#20854;他楼层软?#27169;?#20445;证用户走进?#39057;?#26377;标准的体验。

“商业的世界里,没有哪个行业真正难做,没有什么时候是熬不过去的,只是看你怎么去调控,用什么样的态度和努力去做而已,?#39057;?#36825;个行业,赚的永远是?#37327;?#38065;,是态度钱。”郭汉雄喝了一口热茶,淡定地一言以蔽之,?#22378;?#24212;对的只是风轻?#39057;?#21069;的一场狂风。

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